Hausse de la demande placée, décrue du stock, émergence de nouveaux besoins liés à la logistique urbaine : 2011 restera comme une année de transition sur le marché de l’immobilier logistique francilien. Quid de 2012 ? Réponse(s) avec Didier Malherbe, directeur général adjoint grands comptes logistique de CB Richard Ellis.
Didier Malherbe, directeur général adjoint grands comptes logistique de CB Richard Ellis.
L’année 2011 aura finalement été meilleure que prévue en logistique. Quels sont les grands enseignements à retenir ?
Didier Malherbe :La demande placée pour des entrepôts de plus de 5 000 m² en France aura été vigoureuse avec un take-up de 2,615 millions de m², en hausse de 20 % par rapport à 2010. L’apport de la région Ile-de-France aura été éclatant, captant 42 % de la demande placée, à 1,090 million de m². 2011 aura été, la meilleure année en logistique en Ile-de-France depuis 2007. Deux raisons majeures expliquent ces bons résultats franciliens : 2008 et 2009 avaient sous-performé et on a assisté, enfin, à un repricing du côté des loyers avec une prime à la localisation. CBRE a, par exemple, loué dans Eurostore un bâtiment âgé de 40 ans à Gennevilliers sur la base d’un loyer de 60 €/m²/an. Clairement, les emplacements type logistique urbaine à moins de 10 km de Paris, ont un avantage concurrentiel sur les autres. CBRE a, pour sa part, commercialisé 540 000 m² en 37 transactions.
Quid de l’offre ? 2011 marque-t-il enfin le début de la décrue en dépit de l’explosion des clés-en-mains ?
DM:Comme en 2010, les clés-en-mains ont dominé le marché, représentant 44 % des volumes. Une évolution qui est la conséquence de la baisse des stocks disponibles d’offres primes. En effet, l’offre d’entrepôts de plus de 5 000 m² a baissé en 2011 de 24 % pour atteindre, en ce début d’année, 700 000 m² de classe A. C’est l’un des chiffres les plus bas depuis des années. Si l’offre a baissé en volume, elle s’est également dégradée en qualité. Ainsi, sur l’axe Cergy ou sur l’axe Marne par exemple, nous constatons une pénurie de produits disponibles de classe A.
La logistique urbaine devient-elle enfin une réalité du point de vue de la demande et des bâtiments ?
DM:Dans les années qui viennent, nous allons assister à un repositionnement au plus près des villes, avec une demande portant sur des bâtiments de flux et répondant à un besoin multi-services très tourné vers le e-commerce et plus généralement lié à l’évolution rapide des modes de consommation. Ce constat donne naissance à des réflexions poussées sur la logistique verticale qui pourraient faire leur retour en cœur de ville à condition que la législation sur les autorisations soit repensée. Les sites intra A86 qui avaient vu pousser de nombreuses opérations d’activité et d’entrepôts aujourd’hui plus ou moins frappés d’obsolescence, offrent des possibilités réelles de redéploiement de cette logistique urbaine.
Comment s’annonce 2012 pour la logistique et l’immobilier logistique dans un contexte économique morose ?
DM:Après le très bon cru 20111, 2012 ne s’annonce pas si mal avec une demande soutenue et un niveau d’encours satisfaisant. Nous avons notamment quelques sujets autour de la grande distribution. Cependant, nous ne pouvons faire l’économie de deux questions majeures : le contexte économique et financier même si nous ne sommes pas dans la même situation que 2011 et le financement notamment des clés-en-main acquisitions.
http://www.businessimmo.com/contents/18159/2011-a-ete-la-meilleure-annee-en-logistique-en-ile-de-france-depuis-2007
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